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书法家孟宪民的博客

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本人醉爱书法,痴迷炒股,也喜欢油画,更喜欢过一种真心主义、自我超越并富有张力的生活方式,我的博客主要关注书法和经济两个领域。

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转:从月薪3000到创建年营收3000亿的中国恒大,再到投资万科,许家印靠什么?  

2016-12-13 21:18:21|  分类: 富豪致富创业史 |  标签: |举报 |字号 订阅

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转:从月薪3000到创建年营收3000亿的中国恒大,再到投资万科,许家印靠什么?

2016年08月16日 10:42来源:红刊财经作者:李壮

在宝万股权纷争中突击举牌万科A的恒大,经历了“否认买入万科A股票”、“撤回否认消息”的大变脸,其老板许家印当仁不让地成了这场股权纷争旋涡中的新焦点。诸如“许家印要买下万科”“王子复仇”等等话题一时甚嚣尘上,恒大官方的说法——“财务投资者”,反而很少被人提及。
 
其实,外界的“深入”解读并非空穴来风。回溯20年前,许家印刚有创业想法时,他还只是一个拿着3000多元月薪的“职业经理人”;10年前恒大地产年营收达到40亿元,和同期的万科200亿元营收相比相去甚远;今年中国恒大的销售目标是3000亿元,至7月底已经完成1847.9亿元的销售任务,和万科几乎持平。这正是许家印的强悍之处,他用极少的资金快速撬动一盘大生意。在入股万科后,许家印会不会拾级而上、登堂入室?鉴于恒大遭遇资金困境时,许家印和王石曾有过不愉快的接触,在王石深陷麻烦之时,许家印会不会上演“王子复仇”?这些“沙盘推演”,在许家印已经成为资本大玩家的今天,总会留下许多想象空间。
 
地产业的快枪手
 
在“大跃进”开始的1958年,许家印出生在河南周口太康的一个贫穷农家。在他几个月大还处于襁褓中的时候,母亲因病离世。和50年代出生的人一样,许家印对自己青少年时期最深的记忆常常归结为两个字:“饥饿”。他的老家太康县至今还是国家级贫困县,他小时候常常是手捧地瓜就算一餐。即使这样,家人省吃俭用支持他上学,直到高中毕业。
 
当时,年纪轻轻的许家印一心想着离开农村到城里去。他在农村待了两年后,高考政策恢复,他马上参加高考,连考两年,最终以周口市前三名的成绩拿到了武汉钢铁学院(现武汉科技大学)的通知书。许家印在大学学的是金属材料及热处理专业,毕业后被分配到河南舞阳钢铁公司工作。他成功端上了“铁饭碗”,成就了少时的理想,他也的确一干就是10年,从技术员做到厂长(处级干部)。
 
1992年,伴随小平南巡,市场经济体制的改革方向正式确立。在公职人员下海潮、一波接一波的创富神话冲击下,许家印放弃了来之不易的“铁饭碗”,南下深圳。当时,他手里只有用10年工作积攒下的2万块钱,他不敢贸然创业,而是先做起了打工仔。最终在一家名为中达的贸易公司做了业务员,他在自述中说他遇到了一位好老板。实际上,许家印这个“大龄”业务员肯吃苦,更善于学习,一上手就为公司创造出业绩。老板因此对他提拔重用,3年后许家印就成了这家公司的总经理。
 
1995年底,经过多次争取,许家印获得了老板支持——他带着一名司机、一名出纳、一名业务员以及一部标致车,去广州赶潮房地产业。
 
许家印在广州成立了名为鹏达的房地产公司——这几乎是一家空壳公司——仅有的初始运营资金10万元是许家印自己筹措而来,也没有一个项目。就是这么一家只有牌照的公司,许家印和他仅有的几个员工用3个月的时间从银行贷款2000万元,并立项珠岛花园。为了把项目做好,他跑遍了广州所有新建楼盘,然后针对大户型盛行的状况提出做小户型。但那上千万本金根本不够支持整个项目按照一般的开发流程展开,他惟一的出路是把项目尽快投放市场,回笼资金。于是,“快点,快点,再快点”成了许家印和他的同事们的紧箍咒,项目建设和销售需要盖108个章,同类企业效率高的用一年半盖完,他们只用了一年。珠岛花园项目实现了当年开工、当年销售,同时因为小户型、总价低,一炮走红。
 
珠岛花园项目创造了2亿多元净利,可许家印的心情是复杂的——他那3000多元的死工资没有因此上涨。于是,他选择一个机会和老板深谈,在感激老板栽培提拔后提出加薪,但没有获得回应。他随即在1997年走上个人创业道路,事后他回忆说,如果老板开出10万年薪他可能就不创业了。
 
1997年创业做地产算不上好时机。当时的地产政策还未清晰,整个房地产业处于低谷,白手创办恒大实业集团的许家印只有一辆车和他开发珠岛花园项目的经验,以及从不服输的信念。
 
当时,海珠区原广州农药厂11万平方米的地块正低价挂牌抛售,因为地处工厂区、市政配套不全,房企对该地块没什么兴趣。许家印却决定把它做成恒大的第一个项目。尽管如此,没有钱的恒大还是支付不起地价款。为此,许家印想了一个方法——分期付款,他说服卖家把地块分成三块然后分期付款。拿到首期4.7万平方米地块后,他需要付款500万元,他用该地块抵押获得600万元贷款,从而买地和启动该项目得以一块进行——这就是恒大的金碧花园项目。同时,他还要求施工方垫资(五成)建设。
 
金碧花园项目于1997年6月8日动工,8月8日公开销售,开盘价每平方米2800元,比海珠区楼盘均价便宜了近20%,当天上午323套住宅房源“半日光”,整个项目由此得以盘活并获得数亿元净利。金碧花园项目比许家印之前操盘的珠岛花园项目更显示出许家印个人在地产开发上的不同打法,即用最少的钱、拿更多的地、快速开发、快速回笼资金,这也成了之后恒大在广州和全国迅速做大的杀手锏。
 
2004年,许家印“撒豆成兵”,派出200多人进入二三线城市找地,逐鹿全国。到2007年,恒大在全国一年内获得的土地比前一年多出6倍多,达到近4580万平米,覆盖全国22座城市。对比来说,万科进入全国29个城市,用了近10年时间,恒大只用了3年多一点的时间。
 
时至今日,在香港上市的中国恒大总资产过7570亿,2016年度营收预计达到3000亿元,较2015年的实际合约销售额增长了49%,和万科持平。许家印个人从2003年起进入各种富豪榜,列2009年内地首富。
 
困境中与王石擦肩而过
 
在用最少的钱撬动一个大生意的理念支撑下,恒大实现了裂变成长,但这也曾让许家印深陷危机。
 
许家印项目运作模式是拿地-融资(曾严重依赖银行贷款)-快速开发-回笼资金-偿贷,这样的模式决定了恒大疯狂的工作文化,因为任何一个环节出现问题都会导致满盘皆输。
 
为降低经营风险,许家印一直谋求推动公司上市。2002年,恒大借壳琼能源实现上市,但因为处于熊市当中,这次借壳未能达成他的融资目的。有媒体报道称,许家印借壳后因为无法融资,且项目需要资金,最终转手股份,实际上遭受了投资损失,这让他很恼火。
 
2006年6月,恒大筹备香港上市。因为香港认为土地储备是房企价值的重要指标之一,恒大的全国“圈地运动”因此提速,同时因为获得美林、德银、瑞信、淡马锡等知名机构的强力支持,这也就有了恒大2007年土地储备规模暴涨的一幕。2008年3月,手握巨量土地的恒大地产启动了登陆港交所的路演,估值一度高达1200多亿港元,有舆论以此为据提前给他“加冕”内地首富头衔。
 
造物弄人的是,2008年全球金融海啸的风吹到亚洲,调控中的中国房地产市场瞬间降至冰点。恒大的资产估值被折价,这导致恒大做出终止上市的决定。
 
因为和美林、高盛、瑞信3家保荐机构签订了对赌协议,IPO失败让许家印背上了沉重的债务。恒大的业务也出现问题,当时恒大在全国设立了37个项目,其中只有4个项目达到了开盘销售的标准,资金缺口据信超过120亿元。曾经囤积的大量土地也成为公司的发展包袱。竞争对手们认为,恒大是“顺驰第二”,大家都在等着恒大倒下!
 
许家印最需要的就是资金。在传统手段用尽的时候,他拜访同业寻求帮助。有媒体报道称,他曾拜访万科,万科最终没有伸出援手,这是他与王石仅有的一个公开的交集。
 
之后,他奔赴香港,希望从富豪“朋友圈”中得到急需的资金。外界疯传,他当时天天约请大富豪,诸如香港四大家族中的三个——李嘉诚、李兆基和郑裕彤等家族。他和郑裕彤每周吃一次饭,饭后到郑家和郑裕彤或者郑家接班人郑家纯打牌。前后历时3个月,2008年6月,他以部分项目股权出让、质押的形式,和郑裕彤签订了严厉的对赌协议:许家印对恒大上市时间和溢价水平做最低回报担保,若达不到最低要求许家印需要转让自己持有的部分股份予郑氏。
 
接着,郑裕彤家族、科威特投资局、德银和美林等机构,共出资5.06亿美元入股恒大。其中,郑裕彤家族以1.5亿美元取得恒大3.9%的股份。2008年6月26日,5亿多美元打到了恒大的账上,许家印松了一口气。靠着这笔钱,他启动了全国37个项目中的18个,这批项目赶在“十一黄金周”一起开盘,并用“低价”+“明星”的策略推动这些楼盘热销,两个月内即回笼资金50亿元。
 
  在许家印自救的同时,2008年11月10日,国家推出了4万亿救市计划,对房地产业从调控转为刺激,地产业遭遇困境的公司业绩集体反转。其中恒大的销售收入首次破百亿,达到了118亿元,公司资金链断裂的风险不复存在。
 
2009年,恒大在香港上市,许家印也成了内地首富。许家印的朋友圈也越来扩大,在今年6月26日恒大成立20周年庆典上,全国政协副主席董建华、英国安德鲁王子、哈佛大学校长福斯特发去了贺电,全国政协常委、新世界集团主席郑家纯,阿里巴巴董事局主席马云,英皇集团主席杨受成等到场祝贺。
 
产业资本大玩家
 
日前,恒大耗资近百亿举牌万科,几乎成了社会事件。这其实掩盖了许家印自公司上市以来持续的资本运作行动。
 
恒大在2009年11月上市,2010年就以831万平方米的销售面积逼近万科841万平方米的规模。之后,许家印巨资收购广州足球俱乐部,成立恒大文化产业集团,涉足音乐、动漫和影视等业务板块。恒大把新业务和地产主业联动发展,用“体育”+“地产”、“音乐+地产”等新模式探索,取得了一定成效。2013年,恒大营业收入破千亿,全国地产业排名前三。也是在那一年,恒大正式确定多元化发展战略,推出“恒大冰泉”“恒大粮油”等新品,逐渐涉足金融、互联网、健康、旅游、文化、体育及农牧等众多产业。
 
在透过内部成立和运营新业务的同时,许家印用外延式并购跨足其他领域。2015年8月,恒大以39.39亿元成功竞得中新大东方人寿保险公司50%股权,11月该项并购获监管层批准并更名为恒大人寿。在紧接着举行的亚冠决赛上,许家印在未征得东风日产同意的情况下,直接把其产品广告从恒大球员身上拿下,换上了“恒大人寿”的名字。恒大和东风日产之间由此爆发激烈口水战,恒大人寿却因此赚足了眼球。这还不够,许家印要求恒大人寿在2015年最后一个月内实现100亿元的保费收入,而在前一年其保费收入为8亿元。让外界难以置信的是,恒大人寿如期完成且全年实现总保费收入149.89亿元。今年上半年,恒大人寿实现规模保费227亿元,其中大部分来自万能险。许家印希望,3年后恒大人寿实现总保费收入1000亿元。
 
涉足保险业,为恒大“保险+地产”双轮驱动提供了基础。比如,今年上半年恒大人寿和恒大之间发生多起关联交易,总规模近40亿元。其中,恒大人寿为恒大具体项目提供融资或间接购买恒大项目等。
 
同时,这为许家印举牌上市公司提供了新平台。许家印指挥恒大人寿以及中国恒大买入了十多家上市公司股票,其中包括万科A、廊坊发展、粤宏远A、金科股份、智光电气、中航动控、宝鹰股份、金螳螂、世纪游轮、腾达建设、京运通、平高电气等。
 
根据中国恒大公告,其2015年现金总额(含现金及现金等价物以及受限制现金)为1640.2亿元,加上期末未动用的银行授信额度,中国恒大的资金池规模约为3185亿元。同时,在中国恒大2015年总资产7570亿元中,含6148亿元负债和757亿元永续债,负债率高达81%,净负债率93.4%;其净资产仅665亿元,约为万科净资产1002亿元的1/2。
 
也就是说,许家印用小资金撬动资本市场的逻辑一如当年。

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