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书法家孟宪民的博客

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本人醉爱书法,痴迷炒股,也喜欢油画,更喜欢过一种真心主义、自我超越并富有张力的生活方式,我的博客主要关注书法和经济两个领域。

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炒房2年100万变5000万真相 揭秘投资客暴富细节  

2017-02-26 20:30:35|  分类: 富豪致富创业史 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炒房2年100万变5000万真相 揭秘投资客暴富细节


来源:樱桃小房子

炒房2年100万变5000万真相 揭秘投资客暴富细节 - 孟宪民 - 书法家孟宪民的博客


炒作手法揭秘,不断转按揭,杠杆越大收益越高

来源: 樱桃小房子公众号,作者:樱桃

两年前,李先生还只是上海一个普通白领,2014年年底,深圳房价刚刚开始出现异动的时候,他敏锐的发现了其中的机会,立刻辞去工作回深圳专职炒房,以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资,没过多久这套房子从400万涨到了800万。

李先生说:当时看到房价涨得这么快,把爸妈名下的房子也都拿去做了加按(加按揭贷款),亲戚的指标也都借来买房,2015年反复操作了17次,2016年操作了4次,到现在差不多有5000万的盘,现在月供20万,压力非常大,需要降价甩卖套现。

这两天,看完央视关于深圳投资客2年100万变5000万的报道,心里除了嫉妒就是恨,MD,老子每天起早贪黑累到肾虚也买不起房,这厮2年收益就有50倍。但看完又有点小爽,他月供压力大,快还不起房贷了,最好是马上断供。

这也是央视想突出的重点,说明楼市调控有效果了,房子不是炒的是住的,投资客自作自受。

人都有阴暗心理,看到轻松赚钱短期暴富的人,从高空中跌落下来粉身碎骨时,有一种达到高潮的快感。

对这个新闻,深圳投资客先是质疑真假,因为要搞21张房票,太难了。

接着就开骂了,“傻X一个,自己利用那么高杠杆,还对着央视镜头去说,这不是逼国家出台政策管理宽松的银行贷款,继续降杠杆嘛,不过没有这样的傻子,又哪来的接盘侠呢。”

案例是真是假?

遗憾的是,央视记者不肯给李先生电话,樱桃无法直接问他细节,只能间接了解一下。

李先生本身是深圳人,他从美国留学回来后,在上海麦肯锡工作了几年,带着100万存款, 2014年底辞职回深圳专职炒房,父母在深圳均有房产,可以做抵押贷款套现部分资金,再加上银行信用贷款。

注意:这两年银行信贷非常宽松,相信你经常接到各种电话,要不要办理贷款的,基本上都是信用贷款,个人额度几十万到几百万不等,一般家里有房,每个银行贷个50万是小意思,五个银行那就有250万了。

这些资金总共加起来,买房的首付款就不止100万了,起码在200万之上。在房产升值的同时,又可将升值部分再做转按揭套出现金来。

李先生买了深圳湾一号70多平米的房子,具体时间不详,但据说赚了一倍,这个盘现在可是深圳最贵的,二手房公寓大户型报价都在20万/平米左右。

从技术层面上看,行情好时,2年本金100万炒到5000万市值是完全有可能的,注意,是总资产,不是净资产,4000万都是银行贷款呢,如果现在能按市场价全部抛出,李先生的利润大概是1000多万,这可是打工一辈子都挣不到的。

炒房的操作手法都是大同小异,找不到李先生,可以看张先生是如何利用杠杆的,唯一区别就是倒腾次数越多,总资产就越大。

投资案例一:张先生,原房地产私募基金员工,2014年开始专职炒房,200万本金,目前深圳2套房,总资产2000万。

第一步:卖掉龙华世纪春城60平米两房后,套现200万,2014年5月,买入南山区栖游记88平米,总价230万,他当时首付付了7成,贷款70万元(实际上首付只需要3成,当时还没想炒房)。

一年时间,涨到500万,实际上开涨也就是政策放松前后的两三个月时间,张先生被诱惑到了,心里直痒痒,房价一旦上涨,一年是止不住的,剩下还有涨幅空间,于是他赶紧通过银行转按揭,想办法先还掉70万元,自己没钱可以通过机构借70万元过桥资金。

红本在手后,做抵押贷款,利率虽然比按揭贷款高,但可贷出7成350万元,减去借的70万后,则套出来280万元现金,从理论上,首付三成,足够买一套市值近1000万的房子。

***说到这里,樱桃要特别指出,很多人不愿意将现在低利率的按揭贷款还掉改为抵押贷款,拿计算器一算那30年的利息要多几十万,就觉得亏死了,这就是你资产不能翻倍的最大思想障碍,不能像姚老板一样借钱来强奸万科还一战成名。

李先生不就是以小博大嘛,搏一搏,单车变摩托,赌一赌,摩托变宝马,其实谁又真的会去还贷30年,守着房子30年不卖?很多三五年就换房了,做抵押贷款套出资金买第二套房,利息是高了点,但一套房子一年升值几百万,那点利息算啥呢。

第二步:2015年6月,张先生以700万总价买入第二套锦芦花园88平米,贷款7成,490万。

这其中的技术在于,首先要有买房名额,该离婚时就离婚,去年上海民政局不是流行一家人排着队欢欢喜喜去离婚嘛,借亲戚朋友名额毕竟有风险,昨天还有新闻报道某女子借姐夫名额买房,结果姐夫暗地里从银行做了抵押贷款不知所踪,最后只能自己背负几百万的负债。

短炒买二手房不买新房,方便转让,新房是期房的,拿到房产证要2年,如果是长期投资买新房最好,升值潜力大。然后通过做高评估价,以及贷款人的现金流,尽量做到首付两成,贷款8成,加大杠杆,一般低于市场价的笋盘,则可以提高评估价,做高贷。

第三步:2016年,栖游记又涨到700万元,锦芦花园涨到1300万元。

如果不想卖掉这两套房,又想买第三套的话,可以继续加按揭。

每套抵押贷款7成,即第一套700万*0.7-350万=140万现金;第二套1300万*0.7-490万=420万现金)。

两套加起来又可套出560万现金,再借别人名额,首付3成,还可以买总价2000万左右的房子,再贷款1400万。

至此,三套房加起来的总资产是4000万元,总贷款是2800万,月供15万左右。

李先生可能转按揭操作的次数频繁些,因此100万折腾到5000万完全可能。

不过张先生由于惧怕调控,他没有再加按揭买第三套房,而是将负债率控制在50%以下。如今张先生手头4套房,除西安两套被套住外,深圳两套房产市值2000万元,负债800万,月供5万。

他现金流比较充足,手头还留有200万元做月供,加上出租收入每月有八千,三四年月供没问题,他的理想是,等待下一波房产暴涨的时候卖掉一两套,就可以实现财务自由。

张先生专职炒房后,另外成立了一家私募基金,以基金形式组织朋友炒房,这也是现在较为流行的模式,可以做到1比9的杠杆,即1000万元本金,可以拿到9000万贷款,贷款利率是10%左右,然后去投资1亿元的项目,买卖了旧楼后翻新再出售,一平米毛利达到1万元。

但去年以来,深圳密集出台政策打击炒房,如房产证不能分证,工厂改公寓也遭到严打,基金不能再投资一线房地产等举措,令这些基金公司举步维艰。

投资案例二:高华,事业单位员工,从2000年开始在深圳炒房,算是骨灰级投资客,目前手上还有7套商品房,市值3000万元,另有2栋农民房,以及5套小产权房,总资产4500万元。

买商品房

他这17年来,进进出出的房子已数不胜数,目前除了南山区西丽两套是2015年下半年入手外,其余5套商品房成本价都非常低。

四季花城(02年,70平米,3500元/平米,月供2000,租4000);

威凤山庄(05年,89平米,月供2200元,租3900,现在310万);

龙城国际(06年,143平米,6800元/平米,贷款70多万,目前市值700万);

中央悦城(08年买的,7800元/平米,129平米四房,月供4000元,租4500元,目前市值450万左右);

和黄御峰园(09年,91平米,贷款7成,现在市价420万)。

除非你早生十年,这种价格是一去不复返了,重点在于,高华虽然买的早,但他坚持用银行按揭贷款,绝不提前还款,最大限度利用银行杠杆赚钱。

他在2015年跟几个朋友合伙倒腾了几套房产,年底又重新倒腾手中房产,当时南山区已经涨完了,但西丽涨幅小,存在补涨机会,于是他卖掉一套商品房和一套小产权房,加上手上有三四十万现金,准备了三百多万元,本来是计划一拆二,用他部门员工的名义,分别贷款7成买了龙辉云门、学子荔园。

第三套是意外买的,中介跟他说龙翔苑业主急售,当时市场价卖380万,业主降到350万,要求当晚要交70万,他就借机砍价,本来说好338万,结果第二天业主又急用钱,又降价10万,最后以328万成交。

他家底已经丰厚了,因此策略比较保守,没必要再去搏一搏,投资原则是从不买500万元以上的房子,出手慢,而且借别人名额买房,总额高风险也越高。

西丽这三套总价都在三百多万元,目前市场价380-400万元,利润不算高,比去年高峰期430万元回落了10%左右,去年下半年市场往下走时,他卖掉其中一套,赚了70万元,剩余两套继续持有,因为卖了资金放手上也是闲置,而且浪费购房名额。

第二,押宝小产权房,将来绿本转红本,目前市价加起来约1500万元。

1、2010年在沙井以180万元入手一栋农民房,现在市值四五百万左右,每月租金1.1万;

2、在平湖某村,自己出资60多万元建了一栋农民房,而且转了红本,这其中的技巧,就是把老婆户口弄进村里,然后在政策上将农民房的绿本转成红本,目前市值四五百万。

3、公明百世珑庭,集资房,165平米,76万,首付5成,贷款10年;

南头马家龙,87平米,租4600;

沙井景城花园,157平米,4000多买的,现在1.3万元一平米;

沙井聚豪居、新桥豪苑各一套,103、97平米,三千多元买的,目前市价八九千。

小产权房价格基本上也都翻倍了,但需要自有资金,杠杆太低,他投资小产权房的钱,都是从银行贷款。目前月供6万多元,主要是有短期的信用贷款,算上租金,资金压力很小。

投资案例三:阿祖,打工族,2012年才起步,当时存款只有2万元。目前手上一套商品房,一套小产权房,手里现金220万。

通过刷信用卡,向亲戚借钱,2012年凑足了18万元,由于首付款有限,只能选择深圳最边远的坪山购房,花70多万买下一套,贷款五十万。

2015年中旬涨到150万元,卖掉赚了六七十万,加上手头的20万储蓄款,一套换两套,又在坪山买了双拼房,加起来150多平米,单价1.5万元/平米,总价230万元。

但只用了一年,该房子价格就翻番了,因为月供压力,加上调控导致市场往下走,别人建议他卖掉一套,减少资金压力,等待调控后的机会。

于是阿祖将双拼房分成了两套,以220万卖出一套,手上拿着现金,等待调控中的机会,这样剩下的一套也就相当于0成本,他还有自住的一套小产权房。

目前深圳楼市成交量虽然低迷,但还处于调整初期,只要低于市场价一二十万就能卖出去,所以方便套现。手中有钱,心中不慌。哪怕楼市调控20年,他也不用怕了。

这是老投资客屋哥告诉他的炒房原则,“安全第一,赚钱第二”,飞机不在于飞的多高,而是能否安全着陆。

投资案例四:小林,普通白领,2套房,总资产1400万。

第一套,09年要买婚房,手头只有十多万,买了宝安桃源居,120平米三房,总价100万,贷款8成,月供四千。

第二套,4万亿出来后,意识到钱不值钱,赶在2010年下半年调控前买第二套房,当时手里没有一分钱储蓄,四处借钱凑首付,买入金叶名苑,98平米三房,105万,月供4200,出租3700,月供压力不大。

先将第二套换掉,2015年330新政后,改善型需求集中释放,房价跳跃式上涨,金叶名苑品质一般,升值空间不大,阿西决定换到宝安中心区,金叶名苑以190万卖出,套出110万左右。随即立刻买入第五大道,108平米,加上税费总价460万,贷款280万,月供1.7万。目前市场价710万。

再将桃源居第一套换掉,410万卖出,套现320万,买入桃源居复式楼,196平米,总价610万,首付4成,贷款360万,月供1.8万元。

至此,成功将原来两套价值较低的房子换成大房子,总资产1400万左右,月供加起来3.5万,减去出租的7000,还需2.8万元,家庭月收入约4.5万元,压力不大不小。因为月供压力大,小林没有用转按揭去买第三套房,但她的同事们利用转按揭将升值部分套出来再投资的案例也不少。

这四个案例,总有一款是你可以借鉴的吧。

樱桃问到的多个投资客,在资金的风险把控上,都是较为保守的,有经验的老投资客一般都会保留两三年的月供资金,他们认为未来市场走势取决于调控政策,如果坚持两三年不放松,那大部分投资客的现金流都很危险,如果经济形势不好,一两年又放松,那基本上问题不大。

像李先生那种激进的新生代投资客,樱桃暂时还没有碰到,毕竟楼市调控十多年,跌宕起伏,投资客也在成长,当年温州炒房客利用高杠杆四处冒险的革命精神,最后都牺牲了,这几年几乎销声匿迹,这一轮房价暴涨周期中,哪还有他们的身影啊。炒房2年100万变5000万真相 揭秘投资客暴富细节 - 孟宪民 - 书法家孟宪民的博客

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