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书法家孟宪民的博客

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转:深圳星河地产董事长黄楚龙:地产是一碗酒!  

2017-04-04 09:29:11|  分类: 富豪致富创业史 |  标签: |举报 |字号 订阅

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转:深圳星河地产董事长黄楚龙:地产是一碗酒!

 (2016-10-25 14:19:25)
黄楚龙  :地产是一碗酒!

你好,我好,大家好,我不好,你好个鬼!--黄楚龙

黄楚龙,深圳星河地产董事长。
广东潮州人。1979年到深圳创业,1988年12月,创立星河地产的前身深圳市怡和企业公司。1994年4月,成立深圳市新怡和实业发展有限公司,先后开发了祥和花园、怡和楼等多个项目。
1998年,开发星河明居,星河系列化产品开始萌芽。 1999年12月,更名为深圳市星河房地产开发有限公司,开发星河雅居,星河产品系列化迈出重要的一步。
2002年,开发星河·国际,在深圳市规划与国土资源局年度综合企业排名中,名列第14位。
2003年初,斥资1.8亿元人民币竞得中心区第一块招标拍卖五星级酒店用地,随后又购得购物公园、岗厦项目,成为在深圳中心区开发项目最多的公司。
2003年中,改组深圳市东山珍珠实业有限公司,并与中山大学合作,打造海洋产业王国。
 
星河的发展历程概括了黄楚龙的创业史。黄楚龙在刚成立特区时就闯深圳,最初以工程承包为主业,还接了深圳第一大道深南大道(上海宾馆至上步路)的建设工程。
1988年12月,深圳市怡和企业公司成立。这标志着黄楚龙开始脱胎换骨,由施工队向施工型企业过度。怡和企业先后独立或合作开发了怡和楼、海悦华城等项目。早期的这些项目成功地运作,为黄楚龙完成了原始的资本积累,也为后来黄楚龙的星河城市住宅系列的开发奠定了基础。
1999年12月怡和摇身变成星河。星河是以专业的房地产开发有限公司的面目出现在市场上的。这意味着黄楚龙将以施工为主导的公司由向技术相对密集的房地产开发企业转型。一位佛教界人士说”怡和“暗示了黄楚龙创业时期的一种平和的心态,而星河的出现,则表现黄楚龙摆出了商场霸主的姿势。
黄楚龙以商场霸主的姿势切入市场,对于割据一方的中海、招商、万科来说,流露出一股毕露的风芒。黄楚龙的星河系列产品星河明居、星河雅居、星河华居,尤其是中心区的星河·国际,对深圳房地产市场,抑或地产的营销创新而言,都提供了标本式的价值。
十余年来,星河地产开发的房地产总建筑面积近100多万平方米。星河国际的成功使星河地产跻身深圳主流房地产企业之列,并与中心区几大港资和国字号地产巨舰形成对阵之势。星河的成长,从一定程度上也代表着深圳民营房地产企业的发展。像星河、京基、绿景等企业的成长,在不知不觉中改变着深圳房地产投资市场的结构,也促使一批颇有优越感的国企加快了改组与改制的步伐。
2003年初,黄楚龙斥资1.8亿元人民币竞得中心区第一块招标拍卖五星级酒店用地,以更强势的面貌出现在深圳房地产市场。随后,星河又先后获得中心区东翼的一个写字楼、公寓项目。尤其令人瞩目的是,在星河·国际北面的原泰华购物公园项目,也被星河收入囊中,这样,星河便成为深圳中心区开发项目最多的地产商,在众多名企中脱颖而出。
2003年中,黄楚龙还落子深圳东部,改组深圳市东山珍珠实业有限公司,以实体与中山大学合作,打造海洋产业王国。这是一个不经意的举动,却表露出黄楚龙多元化的,踌躇满志的心态。
经过近一年的深思熟虑,2004年9月,黄楚龙聘请原深圳百仕达地产总经理郭兆斌为星河地产总经理,成为深圳地产界一大新闻。业界同行再一次感受到星河不断向专业化跃升的力量--这种专业化从项目层面走向了企业制度层面,因而让人对这家民营企业充满更多期待!
宗教营销与新媒体大师
【地产领导者】: 星河地产的营销手法一贯大气、张扬,信心十足。在中心区的几个新项目中,还会采取这种打法吗?
【黄楚龙】: 是啊,很多人以为我们以前的营销肯定花了不少的钱。其实,我们只是采取了一些新的营销手段而已,让人觉得很大气,很张扬。主要是策略对路,投放的主题明确,星河定的营销计划一般不轻易改变,制订前都是非常认真的,经过了大量的市场考察认证的。现在我们上马的几个新项目,还是会采取这些方式。当然,只要是好的营销方式,我不会在乎营销费用的。
【地产领导者】: 星河国际在营销中采用了一些另类的营销手法,比如弘法寺、下沙大盆菜万人宴会以及深圳机场候机楼大厅、深圳大剧院巨幅布标,都成为您的广告载体,你是怎样想到的?
【黄楚龙】:办法总比困难多。我信佛,对家乡文化有深厚的感情,所以我每年都捐助弘法寺和大盆菜万人宴会,这样作倒不是为了广告,但这些信徒和宗亲却成了我的最大客户,别人总结说这是宗教营销。地产商要善于发现新媒体,星河第一个吃螃蟹,现在候机楼大厅、大剧院布幅广告已成为常规媒体,两个单位多了生财之道。
【地产领导者】: 有人评价,星河地产善于开发高容积率住宅。在这里面有什么诀窍吗?
【黄楚龙】: 谈不上什么诀窍。任何房产的开发都要根据地段、规划来做的。现在房地产界炒得最热的话题之一就是住宅容积率的问题。有些开发公司将国外的低容积率住宅,像一些别墅式住宅或低层住宅等,引入市场,虽然这些住宅形式有助于改变国人的居住理念,但从目前中国地少人多的特定条件来看,高容积率住宅的发展仍旧是大势所趋。
高层建筑在国内已经存在多年,它的一些利弊也逐渐为人所熟知,很多消费者担心其供水、电梯、采光等方面的问题,所以对于高层住宅不敢问津。我们正是考虑到了这些问题,所以特别在这些方面加以改良,避免了传统高层住宅的弊端出现。
【地产领导者】: 2003年,星河地产在龙岗竞拍一块土地。90年代中期,星河开发怡和山庄失利。过去的失败对现在还有影响吗?相比之下,星河在市中心区域很成功,在郊区则不然,您认同这种说法吗?原因何在?
【黄楚龙】: 我不赞成这种说法,一个项目不成功有多方面的因素,而且我们的怡和山庄现在也不能说不成功,只是相对于现在的项目来说市场效果不那么好。无论是什么事情,如果失败了,我们会总结失败的原因,会在下个项目中解决这些问题,会做得更好,不是说失败是成功之母吗,不应该说失败对现在会有什么影响,应该说它会促进你下一个项目的一些问题的解决,能起到一个促进作用,我觉得这是一个好事。
现在深圳的地产开发主要以关外为主了,所以如果在关外有合适的土地,我们还是会适当选择。在中心区开发的项目相对来说风险要小些,但成本就更大了,投入资金也多,而且现在中心区土地越来越少,基本上是没有了,所以同时在中心区上几个项目已是非常难得了。
【地产领导者】: 目前,星河地产的项目都集中的中心区,包括写字楼、酒店、公寓、购物广场。以目前星河的资金和人才储备,能够同时应付这么多项目吗?您有什么统筹规划?
【黄楚龙】: 星河地产目前开发的物业类型有住宅、商业、酒店、写字楼等很多了,就商业租赁那一块,每年的现金流即达几千万元,我们的经营模式是长期经营、永续回报。能同时启动这几个项目,资金和人才肯定不存在问题,我们也有足够的运营能力,相信能把这几个项目做好。
现在几个项目同时启动,以整合为主,我们现在要做的有三件事,一是理好自己的思路,做好公司整体运作;二是调整内部结构,优化外部环境;三就是选好人,用好人,留住人。
【地产领导者】: 2002年,星河在盐田收购了一家珍珠厂。未来是否打算在那里开发地产?
【黄楚龙】: 以种养珍珠为龙头,主要做旅游,是个度假村,那里的市场决定了不太适合做住宅开发。
我们星河集团联合中山大学生命科学院成立了深圳市海洋生物城有限公司,我们的这个南澳的东山珍珠岛占地面积约25万平方米,养殖海域2500多亩,是养殖珍珠的天然良港而成为我国三大海水珍珠养殖基地之一。将规划建设成为一个集珍珠科研、养殖、生产加工、展销、旅游度假、保健疗养等多功能为一体体的海洋生物科技城。
应该说这是件利国利民利企业的大好事。海洋生物作为21世纪的朝阳产业,具有非常广阔的发展空间,也为星河集团的可持续发展提供了可持续发展动力。南海海洋生物技术国家工程研究中心产业化基地落户东山珍珠岛,将会对深圳海洋生物的产业化发展起到举足轻重的推动作用。
【地产领导者】: 企业在发展的过程中都会遇到一些困难,那么星河在它的发展过程中遇到过一些什么样的困难?又是怎么去解决的?
【黄楚龙】:办法总比困难多。就怕人的意志滑坡。
【地产领导者】: 政府这两年不停的在出台一些措施来对房地产进行宏观调控,企业的门槛高了,星河在这种情况下做了一些什么样的自我调节?
【黄楚龙】: 当然,在这种情况下,每个企业都会根据实际情况进行一些企业内部的自我调节,我们也一样,战略方面都会根据政策的变化有点变动,开始出现了融资的多元化趋势,公司要发展,必去走这条路。
主要还是资金方面,现在开发基本金提高了,企业的资金链就会在这个时候出现一些问题,特别是对于一些中小企业更是致命的。我们也在考虑引进一些境外资金,但如何能引进来呢?我们要人家的钱,人家肯定要看企业是否健康的发展,领导班子是否有思维悟性,人才很重要的,企业有了好的人才,资金也会跟进来,我们考虑在合适的时候引进境外资金。我们自己有自己的优质资产,也有相当的资金,然后再引进部分资金,同时引进他们的管理,来共同合作。
资金比不上智慧
【地产领导者】: 现在企业都把人才放在一个很重要的位置上,您是怎么看待新地产时代的人才战略?您考察人才的第一要素是什么?才能还是品质或是并重?
【黄楚龙】: 我用人非常严格,钱财比不上人才,资金比不上智慧。就象我前面说到的,企业有人才,就不愁发展,我们在引进境外资金的时候,人才也是资金进来的一个条件。
对于人才,大凡企业都是非常看重的,我们公司的发展理念就是以管理求效益,以人才求发展。人才的品质与才能都是非常重要的,所谓人才,我觉得人品至上,这是人才的重要条件,才能可以在以后的工作中慢慢培养,但人品可不是通过一朝一夕可以培养的。一个人品不好的人不能称为人才,这样的人在企业里是一个极大的隐患。
我本身书读的少,依赖公司有这么一大批专业人才,但市场的变化是很快的,专业化分的很细,当我拿到一块地,我会找最好的策划公司、代理公司、设计公司、建筑公司、监理公司招投标,媒体合作的也是最优秀的记者。该挣的钱要挣,该送的你就送,钱是王八蛋,要会挣来要会玩。
【地产领导者】: 星河目前的发展状态达到您心目中的理想了吗?今后您给企业设定的目标和方向是什么?
【黄楚龙】: 星河目前的发展还是不错的,我是个很知足的人,没有想做到最大,我想做一个项目就要成功一个,不要做一个烂尾楼出来丢人。我只是用心的去做一件事,做好自己自选的动作,不求全能冠军。要用心去做一件事,没有说做不成的。
【地产领导者】: 您的经营哲学和处世哲学是:你好、我好、大家好,十分注重商业合作伙伴的价值。这套思想是怎样形成的?
【黄楚龙】: 做生意要考虑合作方的利益,你让人家没得赚,人家还会让你有赚的机会吗?一味的考虑自己的利益,这样慢慢的会断了自己的后路。生意场上,你好了,我才会好,我们都好了,我们的生意才好做。
对于双方的合作,就是两个字,双赢。现在做房子,施工队是要垫一定资金的,至于到底要垫多少,基本上没有标准,有些要跟我垫到封顶,我不敢给他做,有些我不用他垫那么多。做生意,是人品在那里。他给你垫的越多,财务负担就越重,它的质量会给你做好吗?人家没钱赚,这个生意就做不好。做人要有义气,做企业要有信誉。
合作的过程中双方都要诚、要真,以和为贵,有时吃个亏是占个大便宜。
【地产领导者】: 潮汕人的家族观非常强,企业做这么大之后,老家的人是否经常过来找您,要求您帮忙?
【黄楚龙】: 多,不是每个月都有,但每年也有好几拨。这种事情,该帮就帮,自己的亲人不帮,还帮谁?一般潮洲佬,潮阳的,喜欢见到我就喊龙哥龙哥的,我都很高兴的,我也喜欢人家叫我龙哥的。朋友都可以帮,干吗不帮亲人。能帮忙解决的问题我会尽量帮他们解决,再不行的,我会资助他们做一些别的事。
我这人性格比较外向,喜欢交朋友,不管职位高低,也不管贫富贵贱,只要是真诚的,没有害我之心,都可以成为我的朋友。
【地产领导者】: 你平时看报的时间多吗?
【黄楚龙】: 应该说比较少,但跟房地产有关的,再小的字我都看。再说,人是要不断的学习的,我书读得少,不懂的东西很多,自己不看报不学习,我又怎么能跟上这个企业的发展?一天不学,不进则退,十天不学,前功尽弃。
【地产领导者】: 听说您信佛?您觉得这个信仰对您的人生有多大影响?
【黄楚龙】: 是的,我信佛,我经常会去佛堂烧烧香拜拜佛的。我觉得在那里会让人的心灵得到净化,会抛开私心杂念。不开心的时候,不顺心的时候,我都会去那里看看,一到那个地方,我都会把工作中的烦恼暂时的抛开,这也是个让人暂时得到放松的地方,烦恼、不安都会在这里慢慢舒缓。
【地产领导者】: 作为一家民营企业,星河发展十分迅猛,但随着规模逐渐扩大,专业化不断提升,传统家族式的管理能够适应这种变化吗?听说您曾考虑引进职业经理人担任星河地产总经理。对此您是如何考虑的?
【黄楚龙】: 我们公司现在拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才,部门经理以上的,全都是来自五湖四海的,两个副总经理都是家族以外的人,我妹妹只管档案资料,其他什么事都不管,也就一个普通工作人员。
其实公司已经逐渐的走出这种家族式的管理模式了,公司在发展,专业化不断提升,肯定需要专业化人才,这就不是我们家族式的管理可以满足的了,一定要引进各种人才才能适应公司的发展。
(注:2004年9月,黄楚龙聘请原深圳百仕达地产总经理郭兆斌为星河地产总经理)
潮州佬的地产宏图 
【地产领导者】: 星河一直执著于房地产开发,现在民营企业大多热衷于多元化,甚至向钢铁、能源等重型工业发展。以星河的实力,是否有多元化的战略规划?
【黄楚龙】: 其实我们都已经在向多元化方向发展了,比如刚才说到的珍珠厂,还有酒店,购物广场啊,会选择一些相关的邻近行业来做,其它的暂时还没有这个规划。
现在商业我们也在做,行业跨度比较大的,我不会干。有人动员我在珍珠场那边搞一个药场,大约要投资两、三个亿,这我不干,为什么呢?那行业我不懂啊,自己不懂的东西怎么能够做好?我们还是以房地产开发为产业龙头,以后在酒店和商业地产方面可以持续发展。
【地产领导者】: 与其他一些民营房地产企业不同,星河储备的土地比较少,所以往往通过拍卖获得土地资源,这对资金的要求比较高,星河的土地储备战略有什么特点?
【黄楚龙】: 实际上通过拍卖获得的土地透明度高,是市场都能接受的一个价格,做房地产嘛,对资金的要求肯定很高,你一定要具备这个能力,否则,你就别做房地产。
目前我们有几十万平米的土地储备,不是很多,但我们一直在不断的寻找优质地块。除了通过拍卖,也通过其它的一些途径,像我们跟泰华的合作,还有通过与企业协议转让土地。只要是好的土地,我们都会考虑,土地是房地产开发企业的命脉,有钱没地,有土没钱,都是很痛苦的事。
【地产领导者】: 您曾多次到北京、杭州等地购买土地和项目,但至今尚未走出深圳。未来3年内,星河会实现跨区域开发的目标吗?您最看好哪里?
【黄楚龙】: 没错,我到过很多地方看地,但没有合适的。星河作为一家没有任何深厚背景、完全靠自我积累发展起来的民营地产企业,在寻找土地市场机会的过程中,我觉得谨慎一点还是比较好。哪个城市都能做,看怎么做,稳才能求发展,做强才能做大。
至于说会选择哪个城市做为跨区域的开发之地,我觉得真正市场较大的还是北京,上海,广州,这些地方都不错,但大就大做,小就小做,市场好的话我们都会选择。
钱多的时候,人最容易头脑发热,最容易犯错误。外地诱惑太多,不如先把品牌擦得更亮些,企业理念提炼得更纯些,再出去也不迟。
【地产领导者】: 在介绍自己的时候,您常常自称潮州佬。对潮汕的商业文化,您是怎样理解的?您觉得,对一个地产商来说,潮汕文化代表的粤东与湛江的粤西文化,有什么差别?与广州文化乃至北方文化相比,潮汕文化的竞争优势体现在哪里?
【黄楚龙】: 我们潮州人特别能吃苦,敏锐,很有机遇意识,能够很快的抓住机遇,市场的反应能力比较快,对于市场的变化能很快的作出反应。没有贪念,在政府为官的就懂得激流勇退,见好就收,做生意的见到有钱就赚,早干快干,喜欢做短、平、快的事情。
潮州人很懂得抓住每个机会,不会轻易的放过机会。可能还谈不上什么潮汕文化,跟北方文化很难去做什么比较,可能相对来说潮汕文化有些粗糙。潮汕人敢拼敢闯,不会在乎险恶的生存环境,生存能力非常强。团结,靠大家。
【地产领导者】: 您今天的成功历经了许多坎坷,能够回忆一下,对您事业影响最大的几件事。
【黄楚龙】:反正是经历很多吧,我做过很多工作,1979年来深圳,小工、技术员、包工头,我什么都做过。应该说以前吃过很多的苦,每一件事对我的影响都很大,没有那些经历,我就不会有今天。
【地产领导者】: 在企业管理方面,你是大胆放权呢,还是更喜欢亲历亲为?
【黄楚龙】: 老板再能干,也得靠手下。力不大不为财,自己什么都不做,手下怎么做,潮州人的特点就是亲历亲为。
【地产领导者】: 您现在的产业这么大,您怎么平衡家族间的一些问题?
【黄楚龙】: 我有三个儿子,都在国外学习,等他们学成回来,如果他们有能力也有这个兴趣我会让他们进公司从基层做起,不会给他们任何优待,象对待每一个来公司发展的员工一样。如果他们确实有能力来替我管理,那到时我会适时放手,我不会轻易将自己的产业交到败家子手上的,不会因为他是我儿子这产业就是他的,如果他们没有能力,我还是会请别人来管理。
【地产领导者】: 如果让您重新选择,您还会选择地产这个行业吗?如果不会,您最想做的是什么?
【黄楚龙】: 不用选择,会做到底。
从星河在深圳发展的年表来看,被称为龙哥的黄楚龙与京基的陈华、绿景的黄康景成长历程相近,他们的企业都是由施工队演变成施工企业,再转形成房地产发展商。他们热人性格上有一个共同的特征,就是敢闯,对现状永不满足。他们的闯带有浓烈的美国西部牛仔的味道,没有丝毫的优柔寡断,如一碗烈酒,执著而雄壮。
与其他冒险家一样,龙哥喜欢尝鲜。就是喜欢尝试新鲜事物,只要有条件和机会。2000年,在群雄逐鹿的深圳房地产市场上刚刚站稳脚跟的龙哥
冒然涉足高科技产业,这是深圳高新技术产品交易会的第二年。当时手中有钱的一些老板都跃跃入试地跨入另外的行业,龙哥也不例外。这暴露出他探索陌生行业的欲望。他从来不是对房地产忠心耿耿,或者说他一边吃着房地产行业的饭,眼睛还同时盯着其他行业的钱。龙哥当时的决策对所有的人来说都是一个意外。龙哥总是做一些令人意外的事。
搞与房地产行业风马牛不相及的高科技项目,对于一辈子搞建筑施工的龙哥来说,自然是没有下文。2003年初,从罗湖到南山,从深圳到北京、杭州,许多业内人士纷纷议论着龙哥找地的消息,也有不少好事者牵线搭桥,企图从龙哥这里捞到一些信息费,但龙哥不吃着一套。网上有人在评论这件事时说:龙哥喝的酒比你喝的茶还多,什么没见过,能吃你那一套?我以为,这句话是网友对龙哥最中肯的评价。
也就是在人们在深圳的街头巷尾议论龙哥能吃你那一套?的时候,黄楚龙在拍卖场上雄起,斥资1.8亿元人民币竞得中心区第一块招标拍卖五星级酒店用地,令当时参与竞拍得几家香港公司和深圳本地上市公司刮目相看。龙哥在拍卖场上表现的激情与当年泰华德罗瑞希相比毫不逊色。黄楚龙与罗瑞希的出生背景有些接近,行事风格上也有些形似,从事情发展的结果来,黄扩张的欲望比罗更趋于理性。
龙哥尝鲜的习惯永远没有改变。2003年中,龙哥相中深圳东部的一个养殖场。媒体称黄楚龙'落子'深圳东部。从媒体报道的表面来看,龙哥欲改组深圳市东山珍珠实业有限公司,与中山大学合作,试图打造海洋产业王国。实际上,这种说法有严重的包装龙哥之嫌。媒体轻车熟路地把龙哥抬到了一个资本运营商的位置。从我们与龙哥对话的内容来看,龙哥绝对是建筑施工方面的专家,但对收购、兼并、重组等资本运作手段肯定很陌生。
据曾经工作在龙哥身边的人回忆,当时媒体上对海洋文化的宣传,以及呼唤开发海洋的声音非常高昂,这种宣传气氛感染者龙哥,甚至从某种程度上影响到龙哥的决策。这只是一种感性的猜测。我们已就无法判断龙哥打造海洋产业王国的决心,与当时的媒体对21世纪就是海洋的世纪的宣传有直接关系,但从这件事我们至少可以断定,龙哥绝对是那种说干就干得性情中人。
星河之所以成为深圳不可缺少的星河,我认为与龙哥的性格是有密切关系的。如今,在深圳这个被后现代主义特色鲜名城市陶冶了多年的龙哥,依旧保留着农民朴素爽朗的本色。他在多种场合也毫不讳言:我是潮州佬,没有文化。从不掩饰自己书读得少的遗憾。这么多年来,他习惯别人称他龙哥,而不是黄总。
问龙哥在业余都有些什么爱好。他不假思索地说:喝酒!他的脸上没有现在一些所谓儒商的深沉和掩饰。他的为人处事从喝酒!这两个字里已经表现得非常充分。以酒会友的方式是龙哥在商场上游刃有余的利器。从龙哥身上我们能闻到纯正的潮州出产的酒味。是的,在黄楚龙眼里,地产何尝不是一碗浓香的美酒!

黄楚龙主要思想
你好,我好,大家好,我不好,你好个鬼!
金奖、银奖,不如合作单位的褒奖;金杯、银杯,不如客户的口碑。
做人要有义气,做企业要有信誉
宁愿被人嫉妒,也不愿被人可怜。
钱财比不上人才,资金比不上智慧。
没有苦找不到乐,三分乐就有七分苦。
办法总比困难多,就怕人的意志滑坡。

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